1. Eviction(퇴거)를 당했습니다. 일반 소송과 Eviction 소송에 대한 정보를 인터넷상에서 찾기 힘듭니다. 몇일 안 에 대응해야 하나요?
일반 민사소송과 Eviction 소송은 절차와 답변기일이 다릅니다. Eviction 소송을 당하셨다면 분명 집으로 소장을 받으실 겁니다. 뉴욕의 경우 소장을 받은 후 5일 이내에 법원에 답변서를 제출해야 합니다. (확인 필요)
그런데 소장을 보면 법원에 접수된 날자가 있고 받은 날자는 적혀 있지 않습니다. 따라서 소장을 받은 그 날이 바로 답변서를 제출해야 할 첫번 째 날 입니다. 첫째 날 부터 5일간의 시간안에 답변서를 제출해야 하는데 급하다는 생각이 들기 때문에 급하게 변호사사무실에 연락을 하게 됩니다. 만약 본인이 직접 받은 것이 아니라면 거주하는 주(states) 마다 다를 수가 있지만 추가적으로 몇일이 더 부여됩니다. 보통 5일 입니다. 따라서 본인이 소장을 받지 않은 경우 가족, 친지 또는 회사의 직원이 될 수 있고 이런 경우 5일 + 5일 하여 10일 정도의 답변서 제출 기간이 부여 됩니다
2.건물주(landlord) 입니다. Tenant(세입자) 가 임대료를 밀리고 있는 상황이라서 퇴거소송을 진행하고자 합니다. 방법은 어떻게 되나요?
답변: 퇴거소송 을 하기 위해서는 퇴거소송을 할 수 있다는 경고장을 해당 카운티의 법적 요식행위에 맞게 작성하여 테넌트에게 3일 전에 고지 해야 합니다. 문을 열어주지 않거나 없는 경우 문 앞에 붙이시고 사진을 찍어 두시기 바랍니다. 이 방식은 퇴거소송을 준비하는 일종의 경고장 이며 3일이 지난 후에 비로소 직접적인 퇴거소송을 접수할 수 있습니다. 다시 한번 주의 해야 할 점은 이런 경고장을 붙일 때 에는 갖추어야 할 형식적 법적 요건들이 있습니다. 만약 해당 카운티에서 요구하는 내용을 그대로 작성하지 않고 대충 적어서 퇴거소송을 진행하면 다시 처음부터 시작해야 합니다. 사실상 진 것입니다. 따라서 퇴거소송을 방어하는 상대방 테넌트의 변호사비를 물어주게 되는 억울한 일이 발생할 수 도 있습니다. 그리고 다시 퇴거소송을 시작할 수 있습니다.
3. Eviction(퇴거소송) 시 걸리는 기간은 얼마나 되나요
답변 : 퇴거소송시 대부분의 경우 임대료를 연체한 테넌트는 답변서를 제출하는 등의 과정을 하지 않고 무시하거나, 그냥 내버려 둡니다. 이렇게 답변서를 제출하지 않는다면 소요기간은 약 1달~2달 사이 걸립니다. 물론 해당 주, 법원마다 속도는 다를 수 있습니다. 만약 테넌트가 항변을 하여 답변서를 제출 할 경우 사건이 진행이 되는데 이 경우에는 최장 3개월에서 6개월까지도 걸릴 수 있습니다. 따라서 건물주 Landlord 의 퇴거소송은 시간을 끌 만한 일은 아닙니다. 건물주 입장에서도 부담해야 할 건물세, 각종 유틸리티(공과금) 등을 고려하여 빨리 다른 세입자를 받는 것이 손실을 만회할 수 있는 자구책이 됩니다.
4. 건물주가 임대료 밀렸다고 열쇠를 잠궈 버렸습니다. 어떻게 해야 하나요
답변 : 건물주가 임대인(테넌트)의 사업장에 자물쇠를 잠궈 버리는 방식으로 대응하는 경우가 많습니다. 깜짝 놀랄 일 이지만, 현실적으로 건물주 가 할 수 있는 방법중에 한가지 방법은 이렇게 자물쇠를 잠궈서 테넌트가 들어가지 못하도록 하는 것입니다. 물론 이렇게 하면 불법인 경우가 대부분 입니다. 이런 경우 테넌트는 영업을 해야 하므로 급하게 소송을 걸어서 가장 빠른 시일안에 판사의 허가를 받아 다시 들어갈 수 있습니다. 그리고 보통은 한달에 얼마씩 지불하겠다는 별도의 합의를 하여 다시 계약을 하게 되는 경우가 많습니다. 건물주 입장에서는 이렇게 거꾸로 소송을 당하게 되므로 불법퇴거에 따른 소송을 역 으로 제기 받을 수 있습니다.
5. 테넌트가 임대료를 연체하다가 사라졌고 건물안도 비어 있습니다. 이 경우 퇴거소송을 별도로 진행해야 하나요?
답변 : 만약 테넌트가 사업운영을 더 이상 하지 않을 뿐만 아니라 아예 건물이 비어 있다면 이에 따른 공지사항을 통보하고 Notice of Abandonment 를 건물 외벽에 붙여 놓으시면 됩니다. 주 마다 다르지만 이 경우 일정 시간이 지나면 다시 해당 공간을 합법적으로 다른 곳에 리스를 낼 수 있습니다.
6. 뉴욕에서 건물주가 을 6개월치의 Security Deposit 을 요구 합니다. 액수에 대한 제한이 없나요?
뉴욕 주 에서는 특별히 건물주가 테넌트로 하여금 보증금 디파짓에 대한 제한이 없습니다. 뉴욕 시 나 별도로 랜트에 대해서 통제를 하는카운티는 랜트를 안정화 시키기 위해서 만들어진 규정이 있을 수 있습니다. 따라서 보증금에 대한 제한이 설정되어 있을 수 도 있습니다. 따라서 건물주의 임대인은 보증금 금액에 대한 제한사항이 존재하는지 여부에 대해서 해당 카운티의 법과 규정을 살펴보아야 합니다.
테넌트 가 입주시 건물주에게 지불한 보증금(security deposit) 을 보호받기 위해서 어떤 절차를 알아 두어야 하는지에 대한 저희 사무실 칼럼을 참고 할 수 있습니다.
7. 이미 테넌트가 이사를 나간 이후 디파짓을 반환해야 하는 마감일
테넌트는 확실히 나갔다는 의사표시를 해야 합니다. 주로 키 를 반납하고 건물을 비우는 것으로 의사표시는 성립됩니다.
그리고 건물주는 테넌트에게 합리적인 시간 이내에 디파짓을 반환해야 합니다. 여기서 합리적인 시간 안에 디파짓을 반환해야 하는 시간은 사실 소송을 제기하면 판사가 별도로 판단을 내려 주기도 하지만, 일반적으로 21일 에서 45일 사이라고 생각하시면 됩니다. 45일이 넘어가면 확실히 합리적인 날자가 지난 것으로 판단받을 가능성이 큽니다.
그리고 건물주는 테넌트가 사용한 공간 내부를 수리하거나 청소를 하여 지출된 비용을 감가 상각 시킬 수 있습니다.
아래 표 는 건물주가 테넌트를 상대로 비용을 지출 할 수 있는 내역입니다.
Ordinary Wear and Tear: Landlord's Responsibility | Damage or Excessive Filth: Tenant's Responsibility |
Curtains faded by the sun | Cigarette burns in curtains or carpets |
Water-stained linoleum by shower | Broken tiles in bathroom |
Minor marks on or nicks in wall | Large marks on or holes in wall |
Dents in the wall where a door handle bumped it | Door off its hinges |
Moderate dirt or spotting on carpet | Rips in carpet or urine stains from pets |
A few small tack or nail holes in wall | Lots of picture holes or gouges in walls that require patching as well as repainting |
A rug worn thin by normal use | Stains in rug caused by a leaking fish tank |
Worn gaskets on refrigerator doors | Broken refrigerator shelf |
Faded paint on bedroom wall | Water damage on wall from hanging plants |
Dark patches of ingrained soil on hardwood floors that have lost their finish and have been worn down to bare wood | Water stains on wood floors and windowsills caused by windows being left open during rainstorms |
Warped cabinet doors that won't close | Sticky cabinets and interiors |
Stains on old porcelain fixtures that have lost their protective coating | Grime-coated bathtub and toilet |
Moderately dirty mini-blinds | Missing mini-blinds |
Bathroom mirror beginning to "de-silver" (black spots) | Mirrors caked with lipstick and makeup |
Clothes dryer that delivers cold air because the thermostat has given out | Dryer that won't turn at all because it's been over-loaded |
Toilet flushes inadequately because mineral deposits have clogged the jets | Toilet won't flush properly because it's stopped up with a diaper |
8. 이사 문제로 이삿짐 센터를 이용했습니다. 그런데 없어진 물건에 대해서 찾을 방법이 없습니다. 어떻게 해야 하나요?
Filing Your Complaint With the PSC 사이트를 접속하여 고소장을 제출할 수 있습니다.
저희 변호사 사무실을 통하여 고소장을 대리하여 접수하시길 원하시면 연락 주세요.
뉴욕 사무실 T. 212-321-0311
**공공기관에서 접수를 받아 조사하는 일 이므로 저희는 이에 대한 결과에 대해서 책임지지 않습니다. **
9. 건물에서 쥐도나오고 물도 새고 있습니다. 어떻게 해야 하나요?
해당 건물을 관할하는 경찰서에 보통 Housing Department 가 있습니다. 이곳에 방문 하셔서 신고를 하시면 됩니다.
신고 하시기 이전에 건물주 에게 서면으로 이 문제에 대해서 먼저 통지를 하시기 바랍니다. (사진과 함께 내용을 Certified Letter를 보내시고 문제 해결을 빨리 해 달라고 요구 하세요. 저희 사무실은 이에 대한 내용증명서를 써서 보내 드리고 있으며 이에 대해서 피해를 입은 경우 소송을 걸 수 도 있음을 고지하여 드립니다. 변호사비는 $200 불 입니다.
10. 상가 건물 임대(Lease) 계약을 하려고 합니다. 브로커를 통해서 해도 계약서 리뷰 등은 봐주지 않는다고 합니다.
변호사가 따로 있어야 나중에 문제를 예방할 수 있다고 들었습니다. 무엇을 고려해야 하나요?
상가 건물 Lease 계약을 하기 위해서는 고려해야 할 점이 한 두가지가 아닙니다. 관련 법적 소송도 많고 잘못 계약하면 계약기간에 묶여서 계약서를 수정하기도 힘듭니다. 그냥 버티고 사업체를 하셔야 하기 때문에 분쟁이 많이 생깁니다. 그래서 Landlord Tenant 관련 소송이 법원에 많이 제기 됩니다. 우선 변호사 선임을 꼭 하시길 권합니다.
고려해야 할 점
- 제일 중요한 해당 건물의 월 임대료
- 몇년간 계약을 유지할 것인지 여부 (사업운영에 굉장히 중요한 고려사항입니다.)
- 매년 얼마의 금액이 상승하는지 고려해야 합니다.( 보통 매년 임대료가 상승합니다.)
- 임대시 계약서에 Property Tax 가 포함되어 있는지 여부 (보통은 포함되어 있지만 협상에 따라 포함시키지 않는 경우도 많습니다.)
- 건물 유지 관리비 부담금 여부
- 유틸리티 비용 (전기세등 공과금) 의 부담 여부
** 유틸리티 비용의 예상금액을 알아봐야 합니다. 어떤 곳은 전기세가 굉장히 많이 나옵니다.
- 임대기간 연장 옵션의 존재 여부
** 연장 옵션이 없으면 사업체가 잘 운영될 때 나와야 할 수도 있습니다. 따라서 옵션을 포함시키는 것은 사업체의 운영 뿐만 아니라 사업체를 매매 할 때도 중요한 고려 사항 입니다.
- 건물 사용 용도 점검
** 어떤 건물은 교육목적용으로만 사용이 가능하도록 허가가 되어 있습니다. 그런데도 불구하고 피부마사지 관리실을 운영한다면 건물의 사용 용도에 맞지 않으므로 불법사용을 하고 있는 것 과 같으며 해당 사업체를 나중에 매매하려고 시도하더라도 이 문제 때문에 처분이 어려울 것입니다. 교육목적용 건물은 다른 상가건물에 비해서 저렴하게 책정되어 있고 세금혜택도 있을 것입니다. 이런 혜택을 받으면서 일반 타 사용건물과 같은 용도로 활용한다면 건물주에게도 문제가 생길 것입니다. 따라서 이런 건물에 대한 사용용도를 조사할 필요성이 있습니다. 별도로 조사를 하지 않더라도 건물주의 이상한 행동, 예를 들면 계약과 달리
한쪽 부분은 창고로만 쓰게 한다던지, 외부 간판을 변경하지 못하게 한다던지 하는 요구조건을 내 걸 수 있으며, 주변 상가와 비교해서 임대료를 약간 저렴하게 계약 해 주려고 하는 경향이 있습니다.
- 테넌트 입장에서 건물사용용도에 대한 경쟁제한 규정 삽입
동종업종이 해당 건물을 리스하지 못하도록 하는 내용을 삽입할 수 있습니다.
굉장히 중요한 규정인데, 만약 네일스파를 운영하기 위해서 해당 건물을 임대한 경우, 동종업종인 다른 네일스파가 들어오는것은 막아야 사업을 영위하는데 출혈경쟁을 방지할 수 있을 것 입니다. 슈퍼마켓을 운영하고 독점적인 지위를 누리다가 장사가 잘 되는 것을 본 건물주가 별도로 또 다른 슈퍼마켓을 해당 건물에 오픈 한다면 문제가 클 것입니다.
11. 상가 건물이 다른 주인에게 넘어가는 과정에 있습니다. 그리고 새롭게 건물을 인수한 건물주가 이제 부터는 모든 계약은 새로 해야 하며 이번달 부터 새로운 건물주에게 임대료를 내라고 통지하고 갔습니다. 하지만 새로운 계약서 내용은 보여주지 않고 서명만 하라고 합니다. 이에 대해서 건물주는 반대하고 본인에게 임대료를 주어야 한다고 합니다. 이런 경우 누구한테 임대료를 지불해야 하나요?
건물주가 확실히 넘어가기 전 까지는 이전 건물주에게 임대료를 지불하시면 됩니다. 중간과정에서 랜트비를 멈추실 필요는 없습니다. 랜트비를 밀리지 않는 이상 건물에서 여전히 영업을 하실 수 있습니다. 임대료는 본 계약서상 날자에 내시면 되고 새로 계약을 해서 새로운 날자에 내실 필요는 없습니다. 내용 없는 계약서에 서명만 하라는 등의 새로운 건물주의 횡포가 예상되는 경우 이웃 테넌트들과의 대화를 통해 공동대응을 하실 수 있습니다. 뉴욕시 정부에 공동으로 고소장을 제출하시는 등의 공동대응을 직접 하실 수 있습니다.
12. 이웃집 공사로 인해서 피해가 있습니다. 어떻게 대응해야 하나요?
공사로 인한 피해가 있다면 이에 대한 청구를 할 수 있습니다. 비용 문제등이 고려가 된다면 이웃집과 공사업자에게 피해가 생길 경우 이에 대해서 보상을 해 주겠다는 약속을 받아 놓으시기 바랍니다. 가장 좋은 방법은 종이 위에 글을 쓰고 서명을 받는 일 이지만 이를 거부할 가능성이 있는 경우 문자를 통해서 관련 이야기를 주고 받아 놓으시면 나중에 법정에서 변호사가 사용할 때 큰 도움이 될 것입니다. 아울러 피해에 따른 견적을 내서 실질적인 지출 비용서가 존재해야 하므로 견적 및 수리비용 일체 인보이스를 챙겨 두시면 나중에 청구하실 때 판사가 인용해 줄 가능성이 큽니다. 단 과도한 비용등은 거절당할 수 있으므로 일반적으로 지역 평균, 합리적인 비용 이어야 받아들여 질 것입니다.