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작성자 admin 시간 2021-04-22 00:45:29 조회수 261
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뉴욕 주 내에서 Covid-19 코로나 바이러스 관련하여 기존 랜트 세입자들이 고의적으로 랜트비를 내지 않고 버티는 경우가 많이 생기고 있습니다.


강제퇴거 (Eviction) 불가능 법안 통과

그 근간은 뉴욕주의회 특별회기를 열어서 긴급 강제퇴거 금지 및 차압방지법안(COVID-19 Emergency Eviction and Foreclosure Prevention Act)을 표결에 부쳐 통과시켰기 때문이기도 하지만, 이를 악용하더라도 올해 5월1일까지는 어떻게 할 도리가 없음을 알고 세입자들이 악용을 하고 있기 때문입니다.


그렇다고 해서 건물이나 집 보유자들이 테넌트 들을 상대로 하여 법적권리를 전혀 주장할 수 없는것은 아니므로 스스로 재산권 침해에 대한 방어는 진행되어야 합니다. 우선 이번 법안은 올해 2021년 5월1일까지 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 렌트비를 제대로 내지 못하고 있는 세입자들을 쫓아낼 수 없게 되어 있습니다.


하지만 여전히 강제퇴거 소송 진행 가능

하지만 무조건 퇴거명령을 내리지 못한다는 것은 아닙니다. 랜트비를 내지 않고 채납중인 테넌트는 강제퇴거(eviction) 를 피하기 위해서는 코로나19로 인하여 최소 60일 이상 수입이 감소했다는 증빙 서류 등을 2021년 5월1일까지는 법원에제출을 해야 합니다. 이 방법을 이용하면 여전히 퇴거소송 및 밀린 랜트비에 대한 청구권을 여전히 행사할 수 있습니다.


저희 사무실 경험상 대부분의 테넌트에게 강제퇴거 및 밀린 랜트비에 관한 소송을 걸었을 때, 이를 적극적으로 대응하고 반박하는 테넌트는 예상보다 많지 않았습니다. 즉, 테넌트들은 그냥 그대로 버티기 작전에 돌입했을 뿐 퇴거가 되지 않게 하기 위해서 적극적으로 변호사를 찾거나 또는 자신들이 코로나 바이러스로 인해서 60일 이상 수입이 감소되었음을 증명하지 못하고 있습니다. 따라서 강제퇴거 금지 법안이 있다고 하더라도 주택 소유주나 건물주는 법안을 피해서 자신의 재산권 침해를 방어하고 재산권을 지킬 수 있는 규정의 예외조항을 잘 활용하여 소송에 활용해야 합니다.


소송이 느려질 수록 더 많은 손해 발생

강제퇴거 금지날짜가 2021년 5월1일로 확정이 되었다고 하더라도 테넌트들이 바로 집을 비워주는 것은 아니라는 것을 명심해야 합니다. 집을 비워주기 위해서는 여전히 부동산법을 지켜서 테넌트들을 퇴거하기 위한 절차를 진행해야 합니다. 저희 사무실에 작년부터 퇴거관련하여 문의하신 분 들이 아무것도 하지 않으시고 여전히 반년 이상을 기다렸다가 지금까지도 해결을 하지 못하는 사례가 많이 있습니다. 반면에 이전부터 미리 퇴거관련 소송 및 랜트비 채납에 따른 추심, 소송을 진행하신 분 들은 5월1일 날짜에 맞추어 퇴거를 할 수 있는 준비가 되어 있습니다.


퇴거 소송을 위한 절차 진행은 가능

심지어 퇴거소송이 안된다는 잘못된 생각을 갖고 있는 경우도 많이 있습니다. 강제퇴거 명령 금지의 의미는 강제퇴거 절차를 금지하는 것은 아닙니다. 강제퇴거 절차와 손해액에 대한 소송 및 절차는 법적으로 진행하기에 긴 시간을 소요하게 됩니다.


뉴욕 판결문 법정이자 9%

어떤 경우에는 20대, 30대 초반의 젊은 사람들이 코로나 바이러스 상황에서의 퇴거명령 금지를 악용하여 랜트비를 내지 않고 버티는 방식으로 남의 재산권을 침해하고 있는데, 이런 사람들의 경우 앞으로 살아갈 날이 한창 이므로 소송을 통한 판결문을 미리 받아 놓으면 기본적으로 설정되어 있는 법정이자 (매년 9%, default rate) 를 포함하여 끝까지 추심할 수 있는 기회도 생깁니다.


따라서 강제퇴거 명령 금지 라는 말에 시작조차 하지 못하신 분들은 절차가 늦어지게 됨 에 따라 소송기회가 느려지면 장시간 재산피해가 발생할 수 있으므로 최소한 절차적으로는 진행을 해 두시는 것을 권합니다.


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This information is provided for educational purposes only, and is not to be relied upon as legal advice. You should consult with an attorney with full disclosure of all facts and opportunity to consider all or alternative options. (교육 목적으로 작성되었으며 변호사-고객과의 관계가 아니므로 이를 참고하여 피해를 입으신 경우 책임지지 않습니다.)